Thông tin dần trở nên quan trọng và thiết yếu trong công việc cũng như cuộc sống. Bởi vậy, Thông tin bước vào cuộc sống thực trong mỗi căn hộ, mỗi văn phòng và mỗi tòa nhà như một hệ thống thứ Tư đứng sau 3 hệ thống cơ bản là Cấp Điện, Thoát Nước và Cấp Gas, đứng trong danh sách các hệ thống cơ bản, không thể thiếu trong bất kỳ dự án BĐS nào.
Công nghệ thông tin phát triển, thông tin nói chung và Internet nói riêng ngày nay cũng đã trở thành một nhu cầu không thể thiếu của mọi người.
Hệ thống thông tin – hệ thống tiện ích thứ 4 được xem như là một cơ sở để xây dựng một dự án BĐS thế hệ mới. Không giống với những hệ thống tiện ích khác hoạt động độc lập, hệ thống thông tin sẽ là một hệ thống cơ sở để kết nối với tất cả những hệ thống tiện ích có trong tòa nhà. An toàn hơn, linh hoạt trong sử dụng và dễ dàng nâng cấp, mở rộng đáp ứng các yêu cầu công nghệ mới sẽ là những yếu tố giúp chủ đầu tư dự án giảm được chi phí đầu tư ban đầu (CAPEX) bằng việc thay thế những hệ thống viễn thông, hệ thống an ninh và các hệ thống cung cấp dịch vụ tự động hóa trong tòa nhà, những hệ thống vốn được thiết kế hoạt động riêng biệt trước đây.
Kết Nối là tính chất quan trọng nhất khi phát triển xây dựng hạ tầng hệ thống thông tin. Nó sẽ giúp kết nối mọi hệ thống bên trong dự án lại với nhau và kết nối cả những dự án riêng biệt ở cách xa nhau về mặt vật lý lại với nhau. Cho đến nay, hạ tầng mạng IP sẽ giúp xử lý tất cả những nhu cầu đó một cách hiệu quả nhất.
Hạ tầng mạng thông tin dựa trên nền tảng mạng IP sẽ mang đến cho dự án BĐS hai cơ hội lớn:
1. Nâng cao năng suất làm việc cho người sử dụng – Hạ tầng thông tin giúp tăng cường hiệu quả sử dụng của dự án BĐS bằng việc tích hợp, kết nối nhiều hệ thống với nhau từ đó cung cấp thêm nhiều dịch vụ tiện ích mới như truy cập Internet tốc độ cao, hệ thống điện thoại tích hợp các tính năng quản lý khách hàng (tiếp tân ảo), hội nghị từ xa, truy cập thông tin công cộng, cung cấp các thông tin hướng dẫn… Tất cả tiện ích hiện đại đó sẽ hỗ trợ người dùng nâng cao năng suất làm việc cũng như tăng cường khả năng hợp tác, làm việc nhóm trong công việc.
2. Tối ưu hóa quá trình khai thác – Khi tất cả các hệ thống đã được kết nối với nhau dựa trên hạ tầng thông tin, danh mục dịch vụ cung cấp cho người sử dụng đa dạng, phong phú, khu vực làm việc trở nên tiện nghi hơn và gọn gàng hơn nhờ tất cả đã được tích hợp lại nên sẽ không cần phải sử dụng một diện tích rộng hơn như trước đây do từng m2 diện tích đã được sử dụng hiệu quả hơn. Điều này giúp khách hàng tiết kiệm được chi phí đáng kể cho việc thuê diện tích làm việc, đây cũng là nguồn thu đáng kể cho chủ đầu tư dự án khi có thể cho được nhiều khách hàng thuê hơn nhờ áp dụng công nghệ tích hợp đã tối ưu hóa việc khai thác, quản lý cũng như nâng cao giá trị, tính hiệu quả trên từng đơn vị diện tích cho thuê.
Bên cạnh Điện, Nước, Gas, Thông Tin trở thành hệ thống tiện ích cơ bản thứ Tư
CÔNG NGHỆ THÔNG TIN
mang lại sự hiệu quả và tiết kiệm cho mỗi dự án bất động sản…
Việc ứng dụng, trang bị công nghệ thông tin bằng việc xây dựng một hạ tầng mạng kết nối chung sẽ mang đến những lợi ích gần như ngay lập tức cho chủ đầu tư.
Đầu tiên có thể tính đến đó là sự tiết kiệm chi phi đầu tư. Việc tiết kiệm này bắt đầu từ giai đoạn thiết kế, đến xây dựng và cả vận hành. Với mô trình truyền thống, chủ đầu tư phải thiết kế nhiều hệ thống độc lập với nhau, quản lý việc triển khai xây dựng các hệ thống đó. Việc tích hợp các hệ thống lại, thay vì mỗi hệ thống phải xây dựng riêng nay chỉ cần làm một hệ thống duy nhất chịu trách nhiệm truyền tải thông tin, các hệ thống còn lại chỉ làm đúng nhiệm vụ chức năng của mình. Với cách làm này sẽ giúp chủ đầu tư tiết kiệm rất nhiều chi phí cho việc lập thiết kế, triển khai xây dựng.
Giảm chi phí vận hành. Hệ thống càng phức tạp, càng nhiều hệ thống thì càng tốn nhiều chi phí cho việc vận hành, bảo trì bảo dưỡng. Việc tích hợp hệ thống lại trên một hạ tầng chung duy nhất sẽ giúp đơn giản hóa việc vận hành, bảo trì bảo dưỡng, tối ưu hóa khả năng khai thác, quy trình vận hành. Tất cả những việc tối ưu, đơn giản hóa đó đều giúp giảm chi phí vận hành.
Việc tiết kiệm chi phí vận hành không chỉ dừng lại ở việc giảm chi phí quản lý, với việc kết hợp các công nghệ quản lý, giám sát thông minh, hệ thống sẽ giúp thu thập đẩy đủ các thông tin, số liệu về việc sử dụng dịch vụ tiện ích công cộng, năng lượng. Với nguồn thông tin được tổng hợp liên tục này sẽ giúp chủ đầu tư dự án có những phương án để tối ưu hóa. Những nghiên cứu gần đây cho thấy, với việc trang bị hế thống đo đếm và kiểm soát năng lượng sẽ giúp chủ đầu tư biết khu vực nào sử dụng năng lượng lãng phí và từ đó giúp họ tiết kiệm lên đến 20% chi phí năng lượng.
Năng lượng được sử dụng hiệu quả, chất lượng môi trường làm việc được nâng cao là những yếu tố giúp tòa nhà / dự án trở nên thân thiện với môi trường.
Tăng cường tính tiện nghi của khu vực làm việc cũng sẽ làm tăng giá trị sử dụng của từng đơn vị diên tích cho thuê, khách hàng sẽ sử dụng diện tích thuê hiệu quả hơn, chủ đầu tư có thể cho nhiều khách hàng thuê hơn và giá trị cho thuê cao hơn. Đây là tác dụng nâng cao hiệu quả sử dụng.
… và tạo ra nhiều giá trị mới cho dự án
a. Tạo nên sự khác biệt nổi bật.
Những công nghệ, ứng dụng hiện đại bên trong dự án sẽ tạo nên sự khác biệt nổi bật, nâng cao giá trị thương hiệu và giá trị thực tiễn của dự án, hấp dẫn sự chú ý của tất cả các khách hàng.
b. Quản lý dịch vụ tốt hơn
Ứng dụng công nghệ thông tin sẽ giúp việc quản lý hệ thống dịch vụ tiện ích trở nên dễ dàng hơn, chặt chẽ hơn. Bên cạnh đó, hệ thống còn giúp chủ đầu tư, giúp đơn vị quản lý tòa nhà sang tạo ra được nhiều dịch vụ hơn.
c. An ninh, an toàn hơn
Hệ thống an ninh và hệ thống thông tin một khi đã được kết nối với nhau sẽ cho ra thông tin cập nhật nhanh hơn, chính xác hơn. Kết hợp với những hệ thống giám sát, hệ thống quản lý khác như điều hòa không khí, thang máy, chữa cháy, bơm nước, thông tin công cộng … sẽ giúp đơn vị quản lý, khai thác tòa nhà có những phương án quản lý an ninh hoặc những kịch bản ứng phó hợp lý trong những tình huống khẩn cấp. Từ đó mọi người đến sống, làm việc, học tập, vui chơi bên trong tòa nhà luôn có cảm giác an tâm và được bảo vệ an toàn.
Việc tích hợp, kết nối tất cả những hệ thống riêng rẽ ngày trước lại trên một hạ tầng truyền thông hợp nhất sẽ giúp chủ đầu tư dự án tiết kiệm chi phí, nâng cao hiệu quả sử dụng và mang đến những nguồn thu mới. Đó là giá trị của việc tích hợp và cũng là xu hướng chung hiện nay của việc phát triển dự án BĐS.
Thực trạng đối xử đối với hệ thống thông tin tại VN hiện nay
Thật ra, trong tất cả các công trình đã và đang được xây dựng, hệ thống thông tin vẫn luôn tồn tại nhưng nó chỉ được các đơn vị tư vấn thiết kế hoặc chủ đầu tư nhìn nhận như một phần nhỏ, một hệ thống đơn giản. Hệ thống thông tin (hay thường được gọi là hệ thống mạng/điện thoại) vì thế được xem như là 1 gói nhỏ trong gói thầu M&E của tất cả công trình, nhà thầu M&E sẽ là đơn vị chịu trách nhiệm làm luôn phần việc này.
Và cũng như mọi người, các nhà thầu M&E thường cũng không chú ý đến phần hệ thống mạng và điện thoại vì họ xuất thân là những kỹ sư điện nên họ chỉ có những nhận thức, hiểu biết nhất định về hệ thống viễn thông và công nghệ thông tin, các khái niệm về công nghệ mạng là mơ hồ đối với họ cho nên họ chỉ đánh đồng hạ tầng mạng/điện thoại đơn giản là mạng cáp. Mà đã là cáp thì cáp điện thoại, cáp mạng cũng là cáp đồng, thế thì khác chi cáp điện!!! Thế là họ chỉ làm phần cáp, kéo cáp mạng, cáp thoại y như kéo cáp điện.
Chính vì nhìn nhận như thế nên giá trị của gói mạng/điện thoại thường rất nhỏ so với những hệ thống khác cùng trong M&E như điện, camera quan sát, báo cháy … Và như thế, họ đã không quan tâm càng không quan tâm hơn.
Và các nhà thiết kế, các nhà thầu hiện nay khi nói về hệ thống M&E thì đôi khi họ “quên” cả phần mạng mà chỉ chú ý đến những hệ thống “to” khác
“Quên” đi hệ thống mạng, các nhà thiết kế chỉ tập trung thiết kế
và xây dựng từng hệ thống riêng biệt và thiết lập mạng riêng cho từng hệ thống đó.
Quan điểm và cách thiết kế từng hệ thống mạng riêng biệt cho từng hệ thống kỹ thuật như CCTV, Báo cháy, điều khiển chiếu sáng và kể cả hệ thống tự động hóa trong tòa nhà (BAS) đã lỗi thời và không mang tính cập nhật công nghệ. Nó làm cho:
– Hệ thống mạng trong tòa nhà trở nên phức tạp
– Các hệ thống chồng chéo lên nhau.
– Tốn các chi phí không cần thiết
Đâu là giải pháp
Nhận thức “hệ thống thông tin là một hệ thống tiện ích thứ 4” là sự tiến bộ vượt bậc và giúp hệ thống mạng được mọi người chú ý hơn và nhờ đó nó đã phát huy được sức mạnh của mình trong việc mang lại những lợi ích quan trọng cho chủ đầu tư các dự án BĐS.
Ngày trước, khi chưa có khái niệm tích hợp hệ thống, mọi hệ thống còn được thiết kế riêng rẽ với việc ứng dụng từng công nghệ riêng cho từng hệ thống, ngay cả khi đã có thiết kế hệ thống BAS – Building Automation System (hệ thống tự động hóa trong tòa nhà), một tiêu chí giúp công trình được đánh giá là “cao cấp” so với những dự án khác không có trang bị hệ thống này thì trong tòa nhà vẫn tồn tại 2 nhóm “công nghệ” khác nhau:
– Nhóm công nghệ an ninh (Physical Security): bao gồm những công nghệ áp dụng cho các hệ thống camera quan sát (CCTV), các hệ thống kiểm soát ra vào (Access Control), hệ thống âm thanh công cộng (Public Address), hệ thống phòng cháy chữa cháy (Fire alarms/Fire services), hệ thống bộ đàm, liên lạc nội bộ…
– Nhóm công nghệ của tòa nhà (Building technologies): bao gồm công nghệ ứng dụng cho việc điều khiển / quản lý năng lượng, hệ thống thông gió và điều hòa không khí (HVAC), các hệ thống bơm…
– Còn hệ thống mạng (IT System) thì chỉ được xem như một phần nhỏ, có tồn tại nhưng độc lập, không liên quan đến ai.
Cả hai nhóm công nghệ Physical Security và Building Technologies đều áp dụng những giao thức truyền thông một cách hỗn hợp, có những hệ thống áp dụng giao thức mở, có hệ thống áp dụng giao thức truyền thông riêng của hệ thống đó và có sự tích hợp nhưng rất ít giữa hệ thống BAS và các hệ thống có liên quan xung quanh.
Thay đổi bắt đầu khi hệ thống thông tin được nhận định là hệ thống tiện ích thứ 4 và lúc này, nó trở thành cơ sở thông tin liên lạc duy nhất cho tất cả những hệ thống khác trong tòa nhà, hệ thống mạng/điện thoại nay trở thành hệ truyền thông hợp nhất.
Nhờ vào sự phát triển ngày càng mạnh mẽ và phổ biến của mạng IP, các nhà sản xuất các hệ thống của tòa nhà thuộc cả 2 nhóm công nghệ trước kia là Building Technologies và Physical Security đã dần chuyển đổi sang sử dụng công nghệ IP làm giao thức truyền thông thay cho 
những giao thức truyền thông cũ trước đây. Điều này giúp hệ thống mạng IT trở thành một nền tảng truyền thông chính cho tất cả các hệ thống khác và nó được gọi là hệ thống Unified Communications – Hệ truyền thông hợp nhất.
Sự ứng dụng này đã mang đến những lợi ích sau:
– Xóa nhòa ranh giới giữa 2 nhóm công nghệ Physical Security và Building Technologies như trước đây
– Toàn bộ tất cả các hệ thống nay chỉ chạy trên một nền tảng chung duy nhất – hạ tầng mạng IP
– Tất cả các hệ thống sẽ được giám sát, điều khiển tập trung duy nhất tại một phòng điều khiển trung tâm
– Sự vận hành, quản lý và xử lý sự cố trở nên được tối ưu hơn nhờ khả năng tổng hợp được đầy đủ tất cả các thông tin đầu vào của các hệ thống khác nhau từ đó giúp việc ra quyết định chính xác hơn.
Hạ tầng mạng truyền thông nay đã được tích hợp lại với nhau, tất cả chạy trên một hệ thống mạng cáp chung, được vận hành, bảo trì bảo dưỡng bởi một đội ngũ kỹ sư duy nhất nên sẽ không còn cảnh mạng cáp rối nùi và là luôn là một nỗi kinh hoàng cho bất kỳ ai khi có việc cần phải bảo trì mạng cáp.
Kết luận
“Tiện ích thứ 4” không phải là một gì đó mới hoàn toàn mà là sự phát triển cao hơn của hệ thống mạng, điện thoại, từ việc chỉ cung cấp dịch vụ truy cập mạng thông thường và dịch vụ điện thoại đơn giản, nay phát triển lên chịu trách nhiệm là hạ tầng truyền thông chung cho tất cả các hệ thống tiện ích khác có trong tòa nhà và được tích hợp vào.
Điểm mới ở đây chính là sự thay đổi trong tư duy thiết kế và nhìn nhận đối với hệ thống mạng và tầm quan trọng của vấn đề tích hợp hệ thống thế nào để có thể mang đến những lợi ích tốt nhất, đảm bảo sự thành công của dự án.
Nắm bắt sự phát triển của công nghệ mạng chung, sự thay đổi về giao thức, giao diện, phương thức kết nối của thiết bị, khả năng tích hợp của những hệ thống có trong tòa nhà và tư duy thiết kế hệ thống một hạ tầng chung tích hợp là những tiêu chí cần thiết cho việc xây dựng một giải pháp truyền thông hợp nhất.
Để hiện thực hóa giải pháp, ta cần các chuyên gia mạng tin học cần ngồi lại với các chuyên gia của những hệ thống điện nhẹ và phối hợp với nhau để giải quyết vấn đề tích hợp. Và việc làm thế nào để đôi bên cùng hiểu nhau và làm việc được với nhau sẽ là vấn đề của các chủ đầu tư dự án.